Динамика индекса московской недвижимости MARPI (лето 2010 г.)

На рынке московской недвижимости продолжает наблюдаться нетипичная для этого сегмента ситуация. А именно: несмотря на демонстрируемый из месяца в месяц рост числа сделок с объектами жилой недвижимости в столице, цены практически остаются неизменными, т.е. растущий спрос оказывает ограниченное влияние на стоимость жилья. Для примера: за семь месяцев текущего года количество зарегистрированных операций купли-продажи составило 48,018 тыс. сделок, что на 73,5% больше, чем в 2009 г., на 31,4% — чем в 2008 г. и на 28,1% — чем в 2007 г. (данные Росреестра по Москве). Казалось бы, активность на рынке уже превышает показатели докризисных годов, но за этот же период средняя цена квадратного метра, рассчитанная через индекс MARPI,  выросла лишь на 2,5% до отметки $3997 за метр.

Рис. 1. Индекс MARPI (Moscow Average Realty Price Index) с начала 2010 г.

Таким образом, нынешняя динамика стоимости жилья в столице не покрывает даже официальные темпы инфляции, поэтому если смотреть на ситуацию с точки зрения ценовых тенденций, то в сегменте московской недвижимости продолжается стагнация.

В связи с этим закономерен вопрос: чем обусловлен такой рост сделок, по какой причине он не оказывает повышательного давления на цены?

Хотя число операций с недвижимостью уже превысило докризисные уровни, структура этих сделок существенно отличается от той, что наблюдалась еще несколько лет назад. Так, в настоящий момент  доля так называемых альтернативных сделок (одновременная продажа старой жилплощади и покупка новой) в общем объеме продаж достигает 85%. «Альтернативные» операции, как правило, не требуют наличия существенных сумм денежных средств, всё ограничивается доплатами (разницей между ценами старой и новой квартир). «Живых денег» на рынке по-прежнему мало, а относительно небольшие суммы доплат не способны существенно влиять на ценовую конъюнктуру. В итоге, накопив некоторые сбережения и поверив в стабилизацию экономических условий, граждане по различным причинам (рождение детей, разводы и др.) активно начали с середины прошлого года менять жилищные условия посредством альтернативных операций. Этот отложенный спрос и привел к такому уверенному росту сделок с недвижимостью в столице при относительно стабильных ценах.

Ведь в докризисные годы одной из ключевых причин роста цен на жилье был инвестиционный спрос. Богатые покупатели готовы были, не раздумывая, разом выкладывать большие суммы за привлекательный объект. Теперь же в условиях неопределённости стоимость жилья стагнирует, а арендная доходность  ниже ставки по «безрисковым» инструментам инвестирования (депозиты в госбанках и государственные облигации), поэтому поддержки от покупателей-инвесторов нет. В итоге, и денег, способных толкать цен вверх, на рынке также нет.

Можно заметить, что надежды на скорый рост стоимости жилья многие риелторы и застройщики связывают с возрождением ипотечного кредитования, но этот сегмент пока растет не так быстро, как многим хотелось бы, и до докризисных значений явно не дотягивает. Соответственно, существенную поддержку рынку ипотечные покупатели не в состоянии оказать.

В итоге, сложившаяся сегодня ситуация на столичном рынке жилья — рост числа сделок купли-продажи недвижимости при стагнирующих ценах — может сохраниться до конца года, поскольку по-прежнему основное количество сделок будут проходить по альтернативным обменным схемам, предполагающим лишь относительно небольшие доплаты за вновь купленное/проданное жилье. Непосредственно индекс MARPI, по нашим прогнозам, в ближайший квартал будет демонстрировать движение в рамках коридора 3950–4100 долл. за метр. 
 
После относительно благополучных четырех первых месяцев 2010 года казалось, что рынок столичной недвижимости окончательно преодолел пресловутое «дно», и вышел на устойчивую тропу роста. К середине весны количество операций купли-продажи жилых объектов в Москве достигло докризисных уровней, в том числе выросли объемы сделок с использованием ипотечных ресурсов. Сами же цены на недвижимость за этот период прибавили почти 5%, преодолев рубеж в $4000 за метр (согласно динамике индекса MARPI). Подобные статистические выкладки не могли не радовать продавцов. Вновь некоторые участники рынка заговорили о высоком потенциале роста цен, ссылаясь на возможный скорый дефицит предложения жилья. Позитивный макроэкономический фон и благоприятная конъюнктура на мировых финансовых рынках, тогда в апреле, заставили многих позабыть о ключевых рисках, нависших над столичным рынком еще с конца 2008 года. Но очередная волна макроэкономического негатива, «прокатившаяся» по мировым рынкам в конце весны, «освежила» память покупателям и продавцам. В мае индекс MARPI продемонстрировал отрицательную динамику. И хотя падение индекса было и не столь значительным (-1,6%), важнее здесь стало другое - факт перелома ценового тренда. Рынок недвижимости, в отличие от рынков других активов, весьма инертный, и в случае появление каких-либо событий, способных существенно поменять настроения игроков, участники, как правило,  затем еще долго «оглядываются» назад и зачастую откладывают запланированную сделку или пересматривают её параметры (в частности цену).

Так произошло и на этот раз. Разразившийся долговый кризис в Греции, падение фондовых индексов, а главное очередные масштабные колебания на валютном рынке «пошатнули» веру игроков в быстрое и уверенное восстановление экономики. А макроэкономическая стабильность одно из ключевых условий для покупателей жилья на сегодняшний день. В итоге, несмотря на то, что в июне финансовые рынки смогли немного «оклематься», на рынке недвижимости продолжилось плавное инерционное нисходящее движение. Так, индекс MARPI по итогам июня снизился на 0,5%.

При этом, что удивительно, не наблюдается резкого снижения объемов продаж жилья, напротив, количество операций купли-продажи квартир из месяца в месяц растет, и в июне было заключено рекордное с 2008 года число сделок - почти 9000 (по данным управления Росреестра по Москве). Подобная ситуация – рост активности на рынке при одновременном снижении (или стабилизации) цены – говорит о том, что покупатели готовы приобретать жилье, но лишь по адекватным ценам, учитывающие текущие макроэкономические реалии. И продавцы не сильно упираются и идут на умеренное снижение цен, проявляя нетипичную для них гибкость. 

Рис. 2. Изменение индекса MARPI (Moscow Average Realty Price Index) в первом полугодии 2010 г.

В результате, по итогам первого полугодия стоимость московской недвижимости выросла лишь на 1,5%, достигнув отметки $3960 за квадратный метр. Учитывая майские события, теперь участники рынка не столь уверены в безоблачном будущем экономики и непременном росте цен на недвижимость. Для возобновления роста, наблюдаемого в начале года, потребуется столь же мощный позитивный толчок, как и в случае с падением на греческих новостях. Пока же, до начало осени, цены на столичную недвижимость рассчитанные через индекс MARPI, по нашим прогнозам, будут преимущественно находиться в текущем боковом диапазоне 3950-4000 долларов за квадратный метр, и это несмотря на растущий физический спрос на недвижимость.  

Обзор подготовлен ООО "Калита-Финанс"
http://www.kalita-finance.ru/