Банк Англии внимательно отслеживает все движения на рынке недвижимости, поскольку в стране, где порядка 70% населения проживает в собственных домах, недвижимость является основным двигателем потребительского настроения и расходов денежных средств.

Бум рынка недвижимости

Недавнее решение Банка Англии понизить учетную ставку до самого низкого уровня за последние 48 лет – 3.5% – сделало кредиты более доступными и дешевыми. По подсчетам английского центробанка, ипотечное кредитование в июне поставило новый рекорд – 21.88 млрд. фт. ст., в мае оно достигло 20.49 млрд. фунтов стерлингов.

Следует обратить внимание на тот факт, что всплеск заимствований был обусловлен в большей степени покупателями домов, а не владельцами, которые брали займы под залог недвижимости для выплаты долга по другим закладным.

По сведениям крупнейшего британского кредитора, банка Halifax, в июле на волне понижения учетных ставок цены на недвижимость поднялись на 1.3%, тогда как в июне – на 0.9%. Цена на среднестатистический дом растет на 19.2% в год. За последние три месяца она выросла на 3.4%, что полностью совпадает с темпами роста за первый квартал.

Кредиторы полагают, что в ближайшее время можно ожидать некоторого охлаждения рынка. На него будут влиять высокие цены, ужесточение требований по депозитам и ослабление рынка труда. Экономисты считают, что говорить о коллапсе цен на недвижимость в этом году преждевременно, поскольку они продолжают уверенно двигаться вверх.

Представители Nationwide Building Society отмечают, что цены быстрее растут в северных районах Великобритании и медленнее – в таких дорогих регионах, как Лондон и юго-восток королевства.

Кредиты – плюсы и минусы

Кредиты привлекательны тем, что можно тратить деньги сейчас, а отдавать их потом. Временной фактор, особенно при доступности и дешевизне кредитов, создает иллюзию эйфории, когда потребитель, отворачиваясь от опыта прошлых лет, утверждает, что мир переменился и все будет по-другому.

Конечно, при постоянном росте доходов можно безболезненно обслуживать свои долги, однако картина может в корне измениться, если реальные доходы перестанут расти или учетные ставки поднимутся. Официальные данные говорят о том, что сейчас стоимость жизни в Великобритании, измеряемая так называемым индексом налогов и цен, впервые после середины 90-х гг. растет быстрее, чем средние доходы.

В начале августа информационное агентство Reuters сообщило, что число обанкротившихся британцев во втором квартале 2003 г. достигло своего максимума за более чем 10-летний период.

По сведениям министерства торговли и промышленности Великобритании, во втором квартале этого года 8889 британцев и 3843 компании объявили о своей неспособности платить по долгам. В последний раз подобное наблюдалось в 1993 г., когда миллионы владельцев недвижимости оказались в западне после того, как цены на дома упали, а учетные ставки стремительно поднялись.

Представитель министерства выразил опасение, что при нынешних учетных ставках потребительский долг может вырасти до таких размеров, что выйдет из-под контроля и создаст бомбу замедленного действия.

По данным Банка Англии, только в июне британцы взяли кредиты на рекордную сумму в 10 млрд. фт. ст. по закладным, овердрафтам и кредитным картам. Персональная несостоятельность заемщиков во втором квартале выросла на 6.3% и на 14.0% по отношению к тому же периоду прошлого года.

Число банкротств компаний в Англии и Уэльсе увеличилось во втором квартале на 4.7% по сравнению с предыдущим кварталом, однако понизилось на 6.9% по отношению к аналогичному периоду прошлого года.

Сложившееся положение в кредитной сфере серьезно беспокоит парламентский комитет по финансам (Commons Treasury Committee). Британская газета The Times процитировала председателя комитета Джона Макфолла (John McFall), который сказал, что подобное отношение британцев к кредитам, когда они в состоянии брать кредиты сразу из нескольких источников, подвергает их будущее серьезному риску.

Чтобы разобраться в вопросе, какую тактику используют банки и другие кредитные организации, предоставляя домовладельцам ссуды, комитет планирует пригласить на слушания таких ведущих кредиторов, как Royal Bank of Scotland Group, Barclays, HBOS и Lloyds TSB Group, а также американский банковский холдинг MBNA. Он осуществляет на британском рынке операции с кредитными картами.

Рост спроса на дешевые кредиты ведет к повышению банками процентов по закладным. В то же время низкие процентные ставки, особенно в периоды угрозы дефляции, заставляют домовладельцев понижать квартплату, и в результате повышается риск, что доход от ренты не сможет покрыть стоимость займа. При развитии подобного сценария крупные банки постараются избавиться от просроченных займов и перераспределить средства в более привлекательные. Инвесторы, приобретающие безнадежные займы, надеются получить свою прибыль независимо от того, высокими или низкими будут процентные ставки, когда банки будут готовы привести в порядок свои балансовые отчеты.

Правительство влияет на цены

Без улучшения климата на рынке труда невозможно стимулировать бум на рынке недвижимости. Низкие учетные ставки не могут уменьшить боязнь простых англичан потерять работу, но они в состоянии дать стимул к развитию экономики и, соответственно, к созданию дополнительных рабочих мест. В июльском докладе Банка Англии отмечается, что замедление темпов роста цен на недвижимость происходит все же не так активно, как предполагалось в мае.

Правительственные структуры играют важную роль в формировании цен на дома. Так, например, запуск проекта по строительству железнодорожной ветки, которая соединит восточную и западную части Лондона, стоимостью в 10 млрд. фт. ст. должен поднять цены на квартиры в восточном пригороде Лондона. Их стоимость из-за неразвитой инфраструктуры пока на порядок ниже аналогичных апартаментов в других частях города.

Однако не все так гладко в политике государственного строительства. Недавно гнев англичан обрушился на проект правительства по расширению городских построек Лондона за счет изъятия части земельных угодий по обеим сторонам реки Темзы к юго-востоку от столицы. По проекту стоимостью в 2 млрд. фт. ст., за 12 лет должно быть построено более 200 тыс. домов. Это, в свою очередь, создаст порядка 300 тыс. новых рабочих мест. Часть домов расположится на фермерских землях и зеленых полях.

Может быть, это покажется странным, но у правительства Великобритании есть еще такая головная боль, как пустующие частные строения. В стране насчитывается порядка 750 тыс. незанятых домов, а около 300 тыс. из них пустуют уже на протяжении 6 месяцев. Местные власти говорят, что назрела необходимость принять закон, дающий им право на ограниченный период изымать пустующие строения в аренду и сдавать их по приемлемым ценам.

Бум это или пузырь, англичане узнают первыми. Как известно, пузыри обладают неприятным свойством неожиданно лопаться.

В статье использованы материалы «The Times», «The Guardian» , «Reuters», «The Financial Times», «The Wall Street Journal.