Если спрос превышает предложение

Правительство не раз выражало намерение стимулировать развитие ипотечного рынка с помощью различных налоговых льгот, снижения трансакционных издержек по выдаче ипотечных кредитов. Сейчас оно озабочено разработкой правового механизма создания так называемых фондов переселения. С их помощью граждане, потерявшие ипотечное жилье из-за невыполнения ими условий погашения кредита, смогут получить альтернативное жилище.

Принятый «жилищный» пакет законопроектов, однако, не решает всех проблем. Так, доступность жилья рассчитывается по средней цене стандартной квартиры и среднегодовому доходу условной семьи. Иначе говоря, величина доступности оценивает, за сколько лет семья из трех человек со среднегодовым доходом по стране сможет накопить деньги на квартиру общей площадью 54 кв. м. По оценкам фонда «Институт экономики города», участвующего в разработках жилищных документов, сейчас, при заданных условиях накопления срок составит около пяти лет.

К 2010 г. средняя рыночная ипотека будет работать примерно по следующей схеме. Заемщик сможет взять кредит на 90% стоимости квартиры под 10% годовых в рублях. Он сможет выплачивать кредит в срок до 20 лет, но, помимо принятых ныне видов ипотечного страхования, обязан застраховать еще 20% цены жилья.

Однако величина доступности кредитов и объемы строительства остаются несопоставимыми. Специалисты считают, что к 2007 г. строительство вырастет лишь в два раза, и то при условии, что будут реализованы предложения по упрощению процедур согласования и экспертизы строительной документации, а муниципалитеты начнут находить средства для подготовки инфраструктуры на участках под застройку. При этом предлагается ввести механизмы защиты прав инвесторов, кредитующих строительство.

В то же время спрос, по оценкам экспертов, только за два ближайших года увеличится в 6.2 раза. В результате средняя цена на рынке недвижимости к 2006 г. вырастет почти на 80%, т.к. гражданам будет в 30 раз проще воспользоваться ипотечным кредитом; категории, имеющие право на приобретение бесплатного жилья, сокращены по максимуму; а объемы строительства увеличатся лишь в 2 раза.

Для того чтобы при одновременном росте числа людей, которые будут пользоваться услугами ипотеки, и ее доступности цены на рынке недвижимости не поднялись еще выше, необходимо стимулировать предложение. Чиновники давно пытаются отыскать возможности для удовлетворения растущего спроса.

В России количество ипотечных программ и без того неуклонно растет, сопровождаясь постепенной переориентацией их на рыночные условия кредитования и рефинансирования. Но наиболее прибыльные и растущие программы ипотечного кредитования финансируются из внебюджетных источников и реализуются на рыночных условиях. Поле деятельности рыночных операторов пока что ограничено территорией Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на «рыночные» ипотечные кредиты.

Развитие ипотечного кредитования в России происходит по двум направлениям. Первое - централизованное внедрение схем ипотеки государством. Второе - разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Формирование государственной программы связано с инициативой по созданию на федеральном уровне агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующим формированием с его помощью эффективного механизма рефинансирования ипотечных кредитов. Таким образом, опора делается не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок, куда идут средства долгосрочных инвесторов.

Схемы ипотечного кредитования

На сегодняшний день в России выделяют следующие основные программы ипотечного кредитования.

1. Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.

Поскольку региональные модели ипотеки начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, ныне в России есть много форм жилищного финансирования. Однако лишь немногие из них основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом используя бюджетные ресурсы. Это тормозит развитие классического ипотечного кредитования и ограничивает возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования.

Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:

• аренда жилья с последующим выкупом;
• создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;
• дотирование местными властями ипотечных агентств, что значительно снижает процентную ставку и сдерживает возможности рефинансирования кредитов;
• ипотечные компании самостоятельно строят жилье для потенциальных заемщиков, таким образом, они замыкают строительство и сбыт жилья через ипотечный жилищный кредит.

2. Программа DeltaCredit банка. Банк был создан в 1998 году инвестиционным фондом «США-Россия». Благодаря дешевым западным ресурсам, профессиональному менеджменту, регулярному введению новых программ и практически полному отсутствию конкуренции, он занял лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования. К настоящему времени DeltaCredit банк создал широкую сеть банков-агентов.

3. Программа банка «Московское ипотечное агентство» (МИА).

Банк был создан в 2000 г. правительством Москвы для развития ипотечного кредитования в регионе. В 2002 г. банк выпустил корпоративные облигации, привязанные к ипотечному покрытию, которые и являются прообразом ипотечных ценных бумаг. В начале 2004 г. банк активизировал кредитование физических лиц и увеличил число банков-контрагентов.

4. Программа «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию»

Агентство было зарегистрировано в качестве ОАО в октябре 1997 года. Полностью принадлежит государству, которое перечислило 80 млн. руб. для формирования уставного капитала. Такую форму организации выбрали потому, что она позволяет Агентству как самостоятельной организации проводить довольно гибкую политику, предоставляя правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений. От лица России выступает Мингосимущество.

При создании Агентства в значительной степени использовался удачный опыт создания и работы аналогичной структуры в США -Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Мае).

Первые три программы нестандартизированы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство же выполняет свои функции по новой двухуровневой схеме ипотечного кредитования, которая была построена на основе немецкой и американской моделей. Система заключается в том, что рынок делится на розничный и оптовый. Банки в этой схеме работают как обычные кредиторы и выдают кредиты населению. Если у банка нет большого собственного капитала, он работает в роли перепродавца: выдал ипотечный кредит, а дальше его перепродал.

Семья за получением кредита обращается в банк. Банк как первичный кредитор выдает ипотечный кредит по единым для всей России стандартам, разработанным Агентством. Далее специализированный ипотечный оператор, который будет создан в каждом регионе субъектом РФ, рефинансирует кредит путем покупки закладной и формирует пул на базе кредитов, выкупленных в регионе. Агентство, в свою очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов у региональных операторов и на их базе формирует покрытие для последующего выпуска ипотечных ценных бумаг. Средства, полученные от их выпуска, направляются в регионы путем приобретения закладных.

Таким образом, двухуровневая система эффективно распределяет риски между ее участниками, что позволяет привлечь большой долгосрочный капитал и направлять его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования.

Немного статистики

По данным социологического опроса и выявленной структуре спроса на ипотечное кредитование (рис. 1), 49% пользователей ипотечным кредитом - желающие улучшить свои жилищные условия, 42% - покупатели новой, первой квартиры.

Немаловажную роль играет и выбор банка для получения ипотечного кредита. Известно, что после 1998 г. многие кредитные организации потеряли самое главное - репутацию, поэтому заемщик тысячу раз подумает, стоит ли идти в такой банк. Приобретение репутации и известности для банка требует не одного года работы. На рисунке 2 отображены основные операторы рынка ипотечных кредитов.

В заключение стоит сказать, что, загипнотизированные ростом спроса на недвижимость, мы забываем о предложении. Сначала надо бросить все силы на увеличение объемов строительства, так как спрос на рынке и сейчас достаточный. А доступность жилья в первую очередь определяется доходами населения и только потом доступностью кредитов.

Несмотря на это, в России на макроуровне наблюдается существенный рост активности и скорости развития ипотеки. Так, в 2001 году в России ипотечных кредитов было выдано на сумму $56 млн., в 2002 г. - уже $260 млн., а в 2003 году общий объем кредитов достиг почти $500 миллионов.